Een verhuurder krijgt na een burgemeesterssluiting de sleutels van het gehuurde terug. De huurder betaalt inmiddels geen huur meer. Mag de verhuurder de sleutels dan onder zich houden totdat de huurachterstand is betaald?
Op het eerste gezicht lijkt dat misschien een begrijpelijke manier om druk uit te oefenen op een wanbetalende huurder. Toch ligt dat juridisch minder eenvoudig. Dat blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Rotterdam uit december 2025, waarin de verhuurder uiteindelijk wel ontruiming kreeg toegewezen, maar niet het recht om de huurder na afloop van de sluiting de toegang tot het gehuurde te blijven ontzeggen.
In deze zaak exploiteerde de huurder een supermarkt. Na een controle werd in het pand onder meer 10,16 gram hennep en een weegschaal aangetroffen. Ook waren er meldingen van overlast en drugsgebruik. De burgemeester sloot het pand vervolgens voor drie maanden wegens overtreding van de Opiumwet. Tegen dat besluit werd geen bezwaar gemaakt.
De rechtbank achtte voldoende aannemelijk dat de huurder daarmee ook zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst had geschonden. De sluiting kwam dus voor rekening en risico van de huurder. Dat gold ook voor de huur over de periode waarin het pand daadwerkelijk gesloten was. Het argument van de huurder dat hij geen omzet kon maken omdat hij zijn winkel niet kon openen, hielp hem niet.
Daarmee zou de verhuurder een sterke positie lijken te hebben. De huurder had een tekortkoming begaan, de huur werd niet betaald en de verhuurder had de sleutels inmiddels rechtmatig in handen gekregen. Toch ging het vervolgens mis op een ander punt.
De verhuurder beriep zich op het opschortingsrecht uit artikel 6:262 BW. Daarbij verwees zij naar het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2024, waarin de Hoge Raad oordeelde dat een verhuurder onder omstandigheden de verplichting tot het verschaffen van huurgenot mag opschorten wanneer de huurder de huur niet betaalt.
Dat arrest betrof echter een andere feitelijke situatie. Daar had de huurder de huur niet meer betaald én het gehuurde verlaten, waarna de verhuurder het pand had afgesloten. Juist die combinatie vormde het uitgangspunt van het oordeel van de Hoge Raad.
De kantonrechter in Rotterdam hechtte veel gewicht aan dat verschil. De huurder had het pand hier niet vrijwillig verlaten. Hij had het pand verlaten omdat de burgemeester het had gesloten. Toen de sluiting op 23 augustus 2025 eindigde, mocht de winkel in beginsel weer worden geopend en bestond de huurovereenkomst nog steeds. Het beëindigingsvoorstel van de verhuurder kwam bovendien pas daarna. Daarom vond de kantonrechter het niet redelijk dat de verhuurder zich op opschorting beriep.
Dat leidde tot een opmerkelijke uitkomst. De huur tijdens de burgemeesterssluiting bleef verschuldigd, maar voor de periode daarna hoefde de huurder geen huur te betalen zolang de verhuurder hem de toegang tot het gehuurde onthield.
De uitspraak is vooral interessant omdat zij raakt aan de nog niet geheel uitgekristalliseerde reikwijdte van het arrest van de Hoge Raad uit 2024. De annotator plaatst dan ook een kritische kanttekening bij het oordeel van de Rotterdamse kantonrechter.
De Hoge Raad heeft het vrijwillig verlaten van het gehuurde niet uitdrukkelijk als voorwaarde geformuleerd voor een beroep op opschorting. De annotator vraagt zich daarom af of de kantonrechter het begrip “vrijwillig verlaten” niet te zwaar heeft laten wegen. De huurder had immers als gevolg van een onaangevochten burgemeestersbesluit geen toegang meer tot het pand en had de sleutels in dat kader aan de gemeente afgegeven.
Voor verhuurders zit daar een belangrijke onzekerheid. De uitspraak betekent niet dat een verhuurder na een burgemeesterssluiting nooit gebruik kan maken van zijn opschortingsrecht. Wel laat zij zien dat het risicovol is om zonder meer aan te nemen dat het arrest van de Hoge Raad iedere situatie dekt waarin een verhuurder de sleutels in handen krijgt en er een huurachterstand bestaat.
Dat onderscheid is in de praktijk relevant. De wijze waarop de verhuurder de beschikking over het gehuurde krijgt, de positie van de huurder op dat moment en de vraag of de huurovereenkomst nog voortduurt, kunnen bepalend zijn voor de vraag of het achterhouden van de sleutels juridisch toelaatbaar is. Dit raakt aan de bredere rechten en verplichtingen van verhuurders en huurders binnen het huurrecht.
Tegelijkertijd laat deze zaak zien dat het ene standpunt het andere niet uitsluit. De verhuurder kreeg uiteindelijk wel de ontruiming toegewezen. De combinatie van de overtreding van de Opiumwet, de tekortkomingen van de huurder en de verdere omstandigheden maakte het voldoende aannemelijk dat ontbinding in een bodemprocedure zou volgen.
De kern zit daarom niet alleen in de vraag óf een verhuurder mag opschorten, maar vooral in wanneer en op welke wijze hij dat doet. Juist daar ligt het verschil tussen het rechtmatig benutten van een opschortingsrecht en het risico dat de verhuurder zelf tekortschiet in zijn verplichting om het huurgenot te verschaffen. Deze uitspraak maakt duidelijk dat die grens in de praktijk niet altijd samenvalt met het moment waarop de verhuurder de sleutels feitelijk in handen krijgt.
Rechtbank Rotterdam 17 december 2025, ECLI:NL:RBROT:2025:14865, WR 2026/68
Hoge Raad 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389
Ik ben Maikel Exterkate, advocaat met bijna 20 jaar ervaring. Ik adviseer ondernemers en professionele partijen over bouwrecht, huurrecht, vastgoed en commerciële contracten. Daarnaast heb ik ruime ervaring met het voeren van procedures bij de rechtbank, in hoger beroep, in kort geding en bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Ik benader juridische zaken praktisch. Eerst wil ik begrijpen wat er speelt. Vervolgens bespreek ik de mogelijkheden en risico's, zodat u weet waar u aan toe bent. Heeft u een probleem met een contract of een geschil? Of wilt u weten waar u juridisch staat? Neem gerust contact met mij op.
EXTERKATE ADVOCATUUR B.V.
Postbus 480
5240 AL Rosmalen
KvK 96223545