Vanaf 1 januari 2027 veranderen de regels voor servicekosten. De Wet modernisering servicekosten en de bijbehorende regelgeving treden dan in werking. Vanaf dat moment geldt voor nieuwe huurovereenkomsten een duidelijker en beperkter kader voor de kosten die als servicekosten aan de huurder mogen worden doorberekend.
Dat betekent dat verhuurders niet alleen hun modelhuurovereenkomsten moeten bekijken. Zij zullen ook kritisch moeten kijken naar de manier waarop servicekosten binnen hun vastgoedportefeuille zijn opgebouwd, berekend, verdeeld en afgerekend.
De belangrijkste verandering is dat de huidige open norm wordt vervangen door een limitatieve lijst van acht categorieën servicekosten. Het gaat om:
Deze lijst is limitatief. Andere kostenposten mogen bij nieuwe huurovereenkomsten niet meer als servicekosten bij de huurder in rekening worden gebracht.
Voor verhuurders wordt de eerste vraag bij een kostenpost daarmee concreter: valt deze kostenpost binnen één van de acht wettelijke categorieën? Zo niet, dan kan de kostenpost vanaf 1 januari 2027 niet meer als servicekosten aan een huurder worden doorberekend bij een nieuwe huurovereenkomst.
Dat is niet zozeer een verandering van de kosten die in de praktijk als servicekosten kunnen worden aangemerkt, maar vooral een verduidelijking en afbakening van het bestaande stelsel.
Kosten voor voorzieningen die duidelijk niet als servicekosten kwalificeren, zoals fitnessfaciliteiten of bioscopen, kunnen ook onder het nieuwe regime niet via een andere omschrijving alsnog als servicekosten worden doorberekend.
De verhuurder zal daarom per kostenpost moeten beoordelen of deze vervalt, op een andere contractuele wijze kan worden vormgegeven of onderdeel blijft van de exploitatiekosten van de verhuurder.
De beoordeling stopt vanaf 2027 niet bij de vraag of een kostenpost onder één van de acht categorieën valt.
De Regeling servicekosten bevat per categorie regels over de berekening van de servicekosten. Ook zijn regels opgenomen over de wijze waarop kosten over meerdere huurders worden verdeeld. Daarmee bestaat de beoordeling vanaf 2027 uit twee stappen:
Dat maakt een goede onderliggende administratie belangrijk. De verhuurder moet niet alleen kunnen uitleggen welke kosten hij doorberekent, maar ook waarom deze kosten onder een bepaalde categorie vallen en op welke wijze het bedrag voor de individuele huurder tot stand is gekomen.
Het nieuwe regime geldt niet automatisch voor alle huurovereenkomsten. De nieuwe regels gelden voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Daarbij is bepalend wanneer de huurovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Wordt de overeenkomst vóór 1 januari 2027 door beide partijen ondertekend, dan blijft voor die overeenkomst in beginsel het oude regime gelden.
Dat betekent dat binnen één complex vanaf 2027 verschillende regimes naast elkaar kunnen bestaan. Een huurder met een bestaande overeenkomst kan daardoor met een andere regeling te maken hebben dan een huurder die vanaf 1 januari 2027 een nieuwe huurovereenkomst sluit. Dat heeft ook een praktische consequentie. Verhuurders die regelmatig nieuwe huurovereenkomsten sluiten, zullen gedurende langere tijd rekening moeten houden met beide regimes.
Er is echter een mogelijkheid om die situatie te vereenvoudigen. Verhuurder en huurder kunnen overeenkomen om de nieuwe regels ook op een bestaande huurovereenkomst toe te passen. Dat kan bijvoorbeeld door een schriftelijke aanvulling op de bestaande huurovereenkomst. De overheid noemt daarvoor ook de term novelle.
Voor verhuurders kan dat interessant zijn wanneer zij binnen één complex met één systematiek willen werken. Het is echter geen verplichting.
Voor verhuurders is het daarom verstandig om vóór 1 januari 2027 inzichtelijk te hebben welke servicekosten momenteel worden doorberekend. Niet alleen om nieuwe huurovereenkomsten aan te passen, maar ook om te bepalen hoe met bestaande overeenkomsten wordt omgegaan.
Ook de administratie en jaarlijkse afrekening krijgen meer gewicht. De verhuurder moet jaarlijks vóór 1 juli een gespecificeerd overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten verstrekken. De nieuwe regels geven de Huurcommissie bovendien ruimere mogelijkheden wanneer een verhuurder geen of geen deugdelijke afrekening verstrekt.
Vanaf 1 januari 2027 kan de Huurcommissie in dat geval werken met wettelijke normbedragen. Die bedragen zijn relatief laag. Het gevolg kan zijn dat de servicekosten uiteindelijk worden vastgesteld op een laag bedrag of zelfs op € 0,00.
De verhuurder krijgt in sommige gevallen eerst een hersteltermijn om een ontbrekende of onjuiste afrekening alsnog aan te leveren. Wordt de afrekening daarna niet correct verstrekt, dan kan de Huurcommissie de wettelijke normbedragen toepassen.
Dat is een belangrijk verschil met de huidige situatie. De Huurcommissie neemt vanaf 2027 niet meer simpelweg de taak van de verhuurder over door zelf een nieuwe afrekening te maken op basis van de aangeleverde facturen. Als de verhuurder geen goede afrekening verstrekt, kan dat juist leiden tot toepassing van de wettelijke normbedragen.
Voor verhuurders is dat een belangrijke reden om de servicekostenadministratie vóór 1 januari 2027 goed op orde te hebben. Het gaat niet alleen om de vraag of de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt, maar ook om de wijze waarop deze kosten worden gespecificeerd, onderbouwd en verdeeld.
De nieuwe regels hebben niet alleen gevolgen voor de jaarlijkse afrekening. Vanaf 1 januari 2027 kunnen huurders bij nieuwe huurovereenkomsten het voorschotbedrag voor alle acht soorten servicekosten door de Huurcommissie laten toetsen. Het huidige onderscheid waarbij de Huurcommissie alleen het voorschot voor nutsvoorzieningen met een individuele meter kan toetsen, vervalt.
Ook daarom is het van belang dat voorschotten vanaf 2027 niet willekeurig worden vastgesteld, maar aansluiten bij de daadwerkelijk te verwachten kosten en de daarvoor geldende berekeningsregels.
Ook de mogelijkheden om een geschil gezamenlijk aan de Huurcommissie voor te leggen veranderen.
De drempel voor een collectief verzoek wordt aanzienlijk verlaagd. Vanaf 1 januari 2027 kunnen al twee huurders met een gelijkluidend verzoek gezamenlijk een procedure starten. De huidige eisen dat minimaal 50% van de huurders moet deelnemen, dat het complex minimaal 25 wooneenheden moet bevatten en dat het geschil minimaal € 36 moet bedragen, vervallen.
Voor verhuurders betekent dit dat een discussie over een individuele servicekostenpost niet altijd als een op zichzelf staand geschil moet worden beschouwd. Wanneer dezelfde servicekostenpost bij meerdere huurders wordt toegepast, kan een juridische discussie daarover immers een veel grotere financiële impact krijgen.
De modernisering van de servicekosten is bovendien niet uitsluitend relevant voor de sociale huursector.
De nieuwe limitatieve systematiek geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 zijn gesloten, ongeacht of het gaat om sociale huur, middenhuur of vrije sector.
De mogelijkheden om een geschil aan de Huurcommissie voor te leggen kunnen per huursegment verschillen, maar de nieuwe regels voor de servicekosten gelden breder dan alleen voor sociale huur.
Voor verhuurders met verschillende typen woningen betekent dit dat de servicekostenadministratie niet uitsluitend vanuit het perspectief van de sociale huursector kan worden ingericht.
De gevolgen van de nieuwe regeling beperken zich ten slotte niet tot de verhouding tussen verhuurder en huurder.
De verduidelijking van de regels kan ook gevolgen hebben voor de handhaving. De limitatieve lijst maakt voor gemeenten inzichtelijker welke kosten wel en niet als servicekosten mogen worden doorberekend.
Dat betekent dat de modernisering van de servicekosten niet alleen moet worden gezien als een wijziging van het huurcontract. Ook de wijze waarop een verhuurder zijn vastgoed exploiteert en zijn kosten administratief verwerkt, kan daardoor onder een vergrootglas komen te liggen.
Voor verhuurders is dat een extra reden om niet te wachten tot nieuwe huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2027 moeten worden opgesteld.
De nieuwe regels vragen om meer dan een aanpassing van het modelhuurcontract. Verhuurders doen er verstandig aan om vóór 1 januari 2027 in ieder geval de volgende punten te controleren:
Welke kosten worden momenteel aan huurders doorberekend?
Onder welke van de acht wettelijke categorieën valt iedere kostenpost?
Welke berekenings- en verdelingsregels gelden vanaf 2027 voor deze kosten?
Sluiten de voorschotten aan bij de daadwerkelijk te verwachten kosten?
Kunt u per kostenpost aantonen welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en hoe deze over de huurders zijn verdeeld?
Zijn uw modelhuurovereenkomsten en bepalingen over servicekosten aangepast voor nieuwe huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 door beide partijen worden ondertekend?
Wilt u voor lopende huurovereenkomsten het oude regime blijven hanteren, of wilt u met huurders schriftelijk overeenkomen om het nieuwe regime ook toe te passen?
De Wet modernisering servicekosten vraagt om meer dan een aanpassing van een modelcontract. Verhuurders zullen moeten weten welke kosten zij maken, onder welke categorie die kosten vallen, hoe zij vanaf 2027 moeten worden berekend en hoe zij deze kosten kunnen onderbouwen en afrekenen.
Vooral bij complexen met collectieve voorzieningen, gezamenlijke installaties of meerdere soorten servicekosten kan dit een behoorlijke administratieve exercitie zijn.
De ruimte om zelf invulling te geven aan de servicekosten wordt kleiner. Daar staat tegenover dat het nieuwe stelsel meer duidelijkheid biedt over de vraag welke kosten wel en niet bij de huurder kunnen worden neergelegd.
Voor verhuurders is 1 januari 2027 daarom niet alleen een nieuwe datum in het huurrecht. Het is een moment waarop ook de inrichting van de vastgoedexploitatie en de servicekostenadministratie opnieuw tegen het licht moet worden gehouden.
Ik ben Maikel Exterkate, advocaat met bijna 20 jaar ervaring. Ik adviseer ondernemers en professionele partijen over bouwrecht, huurrecht, vastgoed en commerciële contracten. Daarnaast heb ik ruime ervaring met het voeren van procedures bij de rechtbank, in hoger beroep, in kort geding en bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Ik benader juridische zaken praktisch. Eerst wil ik begrijpen wat er speelt. Vervolgens bespreek ik de mogelijkheden en risico's, zodat u weet waar u aan toe bent. Heeft u een probleem met een contract of een geschil? Of wilt u weten waar u juridisch staat? Neem gerust contact met mij op.
EXTERKATE ADVOCATUUR B.V.
Postbus 480
5240 AL Rosmalen
KvK 96223545