290 of 230a-bedrijfsruimte? De kwalificatie wordt niet alleen door de huurovereenkomst bepaald

In mijn praktijk kwam onlangs een situatie aan de orde waarin deze kwalificatievraag speelde. Het betrof een schoonheidssalon met een afzonderlijk, voor het publiek toegankelijk winkelgedeelte waarin parfumerieproducten werden verkocht. Het winkelgedeelte besloeg ongeveer een derde van het gehuurde en genereerde eveneens ongeveer een derde van de omzet. In het overige gedeelte vonden op afspraak schoonheidsbehandelingen plaats.

De vraag was of het karakter van de onderneming overwegend dienstverlenend was, zodat sprake zou zijn van 230a-bedrijfsruimte, of dat het zelfstandige winkelgedeelte meebracht dat het gehuurde als 290-bedrijfsruimte moest worden aangemerkt.

De rechtspraak laat zien dat productverkoop in een praktijkruimte niet zonder meer betekent dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Zo is eerder geoordeeld dat een schoonheidssalon zonder productverkoop onder het regime van artikel 7:230a BW viel. Ook een aanzienlijke productomzet hoeft niet doorslaggevend te zijn wanneer het dienstverlenende karakter van de onderneming overheerst en geen sprake is van een zelfstandig winkelgedeelte. Aan de andere kant kan de aanwezigheid van een daadwerkelijk zelfstandig en voor het publiek toegankelijk winkelgedeelte wel tot een andere kwalificatie leiden.

Bij de beoordeling spelen de concrete omstandigheden van het geval een belangrijke rol. Daarbij moet niet alleen worden gekeken naar de contractuele bestemming, maar ook naar de inrichting van het gehuurde en de wijze waarop de onderneming feitelijk wordt geëxploiteerd.

Een showroom is niet zonder meer 230a-bedrijfsruimte

Dat uitgangspunt komt ook duidelijk naar voren in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 15 april 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:4101).

In die zaak was in de huurovereenkomst opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mocht worden gebruikt als “showroomruimte voor keukens en aanverwante artikelen”. In de kop van de overeenkomst was bovendien vermeld dat het ging om kantoor-/bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

De verhuurders stelden zich op het standpunt dat daarmee sprake was van 230a-bedrijfsruimte. De huurder meende daarentegen dat het gehuurde onder het regime van artikel 7:290 BW viel.

De kantonrechter stelde voorop dat de kwalificatie niet uitsluitend wordt bepaald door de keuze van partijen voor een bepaald modelcontract of door de omschrijving die zij in de huurovereenkomst aan het gehuurde hebben gegeven. Van belang is wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst met het gehuurde voor ogen stond. Ook de aard en inrichting van het gehuurde, het feitelijke gebruik en het soort onderneming dat daar wordt geëxploiteerd, moeten bij de beoordeling worden betrokken.

Hoewel de contractuele omschrijving dus duidelijk in de richting van 230a-bedrijfsruimte wees, waren er in deze zaak verschillende omstandigheden die op detailhandel wezen. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst waren onder meer afspraken gemaakt over een vergunning voor een keuken-detailzaak, lopende orders en een concurrentiebeding. Ook hadden de verhuurders zelf aan leveranciers en relaties bericht dat na een verbouwing vanuit het pand keukens zouden worden verkocht.

Daarnaast was de showroom voor het publiek toegankelijk en konden klanten daar keukens uitzoeken en koopovereenkomsten sluiten. Dat de keukens niet in de showroom zelf werden geleverd en dat betaling pas bij levering plaatsvond, maakte volgens de kantonrechter niet dat geen sprake was van rechtstreekse verkoop vanuit het gehuurde.

De bedrijfsruimte werd daarom als 290-bedrijfsruimte gekwalificeerd.

De gevolgen van een verkeerde kwalificatie

De kwalificatie kreeg in deze zaak direct betekenis voor de beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurders hadden de huur opgezegd tegen 31 december 2025, maar in de opzeggingsbrief waren geen opzeggingsgronden vermeld.

Omdat de kantonrechter het gehuurde als 290-bedrijfsruimte aanmerkte, was het strengere wettelijke huurregime van toepassing. Op grond van artikel 7:294 BW moeten de opzeggingsgronden in de opzeggingsbrief worden vermeld. Nu dat niet was gebeurd, was de opzegging nietig en was de huurovereenkomst niet door de opzegging geëindigd. De vorderingen van de verhuurders werden afgewezen en zij werden veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak laat daarmee zien dat de kwalificatie van een bedrijfsruimte niet slechts een juridische discussie achteraf is. Zij kan rechtstreeks bepalend zijn voor de mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen.

Aandacht voor de contractuele bestemming én de praktijk

Vooral bij bedrijfsruimten met een gemengd gebruik verdient de kwalificatie daarom aandacht bij het aangaan van de huurovereenkomst. Een showroom waarin uitsluitend producten worden gepresenteerd, zal anders kunnen worden beoordeeld dan een showroom waarin klanten ook daadwerkelijk koopovereenkomsten kunnen sluiten. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld een praktijkruimte met een afzonderlijk winkelgedeelte.

Het is daarom verstandig om bij het opstellen van een huurovereenkomst niet alleen vast te leggen welke bestemming het gehuurde heeft, maar ook duidelijk te omschrijven welke activiteiten zijn toegestaan en hoe het gehuurde feitelijk zal worden gebruikt. Een contractuele kwalificatie als 230a-bedrijfsruimte is op zichzelf immers niet beslissend. Evenmin maakt het gebruik van een ROZ-model voor winkelruimte zonder meer dat sprake is van 290-bedrijfsruimte.

De kwalificatie wordt uiteindelijk bepaald door het geheel van omstandigheden. Juist daarom kan het bij de verhuur van een showroom, praktijkruimte of andere bedrijfsruimte met meerdere functies van belang zijn om vooraf goed vast te leggen wat partijen met het gehuurde voor ogen hebben en vervolgens te beoordelen of de feitelijke bedrijfsvoering daarmee overeenstemt.

Dat voorkomt niet iedere discussie, maar kan wel voorkomen dat pas bij de beëindiging van de huurovereenkomst blijkt dat partijen van een verschillend huurregime zijn uitgegaan.