Wanneer mag een verhuurder kiezen voor herontwikkeling van zijn vastgoed, ook als dat betekent dat een huurder moet vertrekken?

Op 4 december 2025 deed de Rechtbank Rotterdam een interessante uitspraak over precies dit vraagstuk (ECLI:NL:RBROT:2025:15133). In deze zaak wilde de eigenaar van een verouderd bedrijfscomplex de bestaande bebouwing slopen en vervangen door nieuwbouw met twaalf appartementen en commerciële ruimten op de begane grond. Een huurder van een horecaruimte verzette zich tegen beëindiging van de huur. De rechtbank stelde de verhuurder echter in het gelijk.

Economische en maatschappelijke realiteit

Wat mij vooral opvalt aan deze uitspraak, is dat de rechtbank oog heeft voor de economische en maatschappelijke realiteit waarmee vastgoedeigenaren worden geconfronteerd.

De eigenaar had zijn plannen toegelicht, projecttekeningen van de architect laten zien en beschikte over een omgevingsvergunning. Dit was voor de rechtbank voldoende. Ook al had de eigenaar geen uitgewerkt bouwplan, bestek, begroting, bouwtekeningen van een aannemer en geen rendementsanalyse overgelegd.

Daarnaast achtte de rechtbank aannemelijk dat voortzetting van de bestaande exploitatie niet langer voor de hand lag. Het complex was verouderd, investeringen waren noodzakelijk en de nieuwe ontwikkeling zou leiden tot een wezenlijk andere invulling van de locatie.

Interessant is ook dat de rechtbank de bedrijfseconomische noodzaak relatief snel aannam. Onder meer ontbrak dus een uitgebreide rendementsanalyse. Toch werd voldoende aannemelijk geacht dat de toevoeging van twaalf appartementen en een nieuwe exploitatievorm een betere toekomst bood voor het vastgoed.

In mijn praktijk zie ik dit vraagstuk steeds vaker terugkomen. Veel gebouwen zijn ontwikkeld voor een wereld die inmiddels niet meer bestaat. Eigenaren krijgen te maken met hogere onderhoudskosten, strengere duurzaamheidseisen en veranderende marktomstandigheden. Op enig moment komt dan de vraag op tafel of verdere instandhouding van het bestaande vastgoed nog wel de juiste keuze is. Deze uitspraak laat zien dat rechters ook oog hebben voor die realiteit.

Een goed voorbereid, concreet en uitvoerbaar herontwikkelingsplan

Voor verhuurders en ontwikkelaars bevat deze uitspraak daarom een belangrijke les: een goed voorbereid, concreet en uitvoerbaar herontwikkelingsplan maakt een wereld van verschil. De grootste uitdaging blijft echter dezelfde: hoe combineer je de noodzakelijke vernieuwing van vastgoed met een zorgvuldige omgang met ondernemers die soms al decennialang aan een locatie verbonden zijn? Dat is uiteindelijk niet alleen een juridische vraag, maar vooral een vastgoedvraagstuk.