Een bouwproject kan om verschillende redenen voortijdig eindigen. De opdrachtgever wil bijvoorbeeld niet verder met de aannemer, de aannemer komt zijn afspraken niet na of het project loopt zo ernstig uit de hand dat voortzetting van de samenwerking niet meer mogelijk is.
De vraag is dan: kan het bouwcontract worden beëindigd en wat zijn daarvan de gevolgen?
Dat hangt af van de situatie. Juridisch is er bovendien een belangrijk verschil tussen opzeggen en ontbinden van een aannemingsovereenkomst.
Bij een aannemingsovereenkomst heeft de opdrachtgever in beginsel een ruime mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen. Artikel 7:764 BW bepaalt dat de opdrachtgever de overeenkomst te allen tijde geheel of gedeeltelijk kan opzeggen.
Dat betekent niet dat opzegging kosteloos is.
Bij opzegging moet de opdrachtgever de aannemer in beginsel de voor het werk bepaalde prijs betalen, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien.
Een opdrachtgever die van een aannemer af wil, doet er daarom goed aan om vooraf te laten berekenen wat een opzegging financieel betekent.
Ontbinding is iets anders dan opzegging. Bij ontbinding gaat het om een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in beginsel de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt.
Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin:
Een ingebrekestelling is niet altijd nodig. Of dat het geval is, hangt af van de tekortkoming en de omstandigheden. Vaak moet de aannemer eerst een redelijke termijn krijgen om alsnog na te komen. In andere gevallen kan ontbinding zonder voorafgaande ingebrekestelling mogelijk zijn, bijvoorbeeld wanneer nakoming blijvend onmogelijk is of duidelijk is dat nakoming niet meer zal plaatsvinden.
Te snel ontbinden kan risico’s opleveren. Als achteraf blijkt dat niet aan de voorwaarden voor ontbinding was voldaan, kan de beëindiging zelf een tekortkoming opleveren en kan schadeplichtigheid ontstaan.
Opzegging en ontbinding worden in de praktijk regelmatig door elkaar gehaald, maar juridisch zijn het verschillende situaties.
Bij opzegging beëindigt de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst. Dat kan in beginsel ook als de aannemer niets verkeerd heeft gedaan. Daar staan wel financiële gevolgen tegenover.
Bij ontbinding is sprake van een wettelijke grond voor ontbinding, bijvoorbeeld omdat de aannemer tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen.
Het verschil is belangrijk. Een opdrachtgever die de overeenkomst beëindigt omdat hij niet langer met de aannemer wil samenwerken, bevindt zich juridisch in een andere situatie dan een opdrachtgever die de overeenkomst wil beëindigen omdat de aannemer het werk niet afmaakt.
Een veelvoorkomende aanleiding voor het beëindigen van een bouwcontract is dat de aannemer het werk niet afmaakt.
Dan is het belangrijk om niet te snel zelf een andere aannemer in te schakelen.
Eerst moet worden vastgesteld:
Ook de bewijspositie is belangrijk. Bij een bouwgeschil kan het bijvoorbeeld verstandig zijn om de staat van het werk eerst goed vast te leggen en zo nodig een bouwkundig deskundige in te schakelen.
Het beëindigen van het bouwcontract is meestal niet het einde van het probleem.
Er moet bijvoorbeeld worden vastgesteld:
Ook kan discussie ontstaan over meerwerk, minderwerk, termijnen en reeds betaalde bedragen.
Een bouwcontract beëindigen zonder vooraf over deze punten na te denken, kan daarom tot nieuwe geschillen leiden.
Als de aannemer tekortschiet en de overeenkomst rechtsgeldig wordt ontbonden, kan onder omstandigheden ook schadevergoeding aan de orde zijn.
Denk bijvoorbeeld aan:
Of dergelijke schade kan worden verhaald, hangt af van de overeenkomst, de tekortkoming en de omstandigheden van het geval.
Voordat u een bouwcontract opzegt of ontbindt, is het verstandig om eerst een aantal zaken op een rij te zetten.
Bekijk de aannemingsovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden. Daarin kunnen afspraken staan over beëindiging, ingebrekestelling, aansprakelijkheid en de financiële afwikkeling.
Bewaar correspondentie, foto’s, rapporten, planning en andere documenten waaruit blijkt wat er is misgegaan.
Dit is juridisch een belangrijk onderscheid. De gevolgen kunnen aanzienlijk verschillen.
Als een andere aannemer het werk moet afmaken, is het verstandig om vooraf duidelijk te hebben wat daarvoor nodig is en wie daarvoor uiteindelijk de kosten draagt.
Een onzorgvuldige beëindiging kan leiden tot discussie over de vraag of de overeenkomst wel rechtsgeldig is beëindigd en wie welke schade moet betalen.
Een geschil over de beëindiging van een bouwcontract staat vaak niet op zichzelf. Er kan tegelijkertijd discussie zijn over bijvoorbeeld meerwerk, gebreken, bouwvertraging, oplevering, aansprakelijkheid of betaling.
Bij een bouwgeschil is daarom niet alleen de vraag belangrijk óf het contract kan worden beëindigd, maar ook hoe u dat doet en wat u daarna nog van de aannemer kunt verlangen.
Exterkate Advocatuur adviseert en procedeert voor aannemers, onderaannemers, installateurs, opdrachtgevers en andere professionele partijen bij bouwrechtelijke geschillen. De praktijk omvat onder meer bouwcontracten, meer- en minderwerk, gebreken, vertraging en aansprakelijkheid.
Heeft u een probleem met de beëindiging van een bouwcontract? Dan kan ik uw positie en de mogelijke vervolgstappen beoordelen.
Ik ben Maikel Exterkate, advocaat met bijna 20 jaar ervaring. Ik adviseer ondernemers en professionele partijen over bouwrecht, huurrecht, vastgoed en commerciële contracten. Daarnaast heb ik ruime ervaring met het voeren van procedures bij de rechtbank, in hoger beroep, in kort geding en bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Ik benader juridische zaken praktisch. Eerst wil ik begrijpen wat er speelt. Vervolgens bespreek ik de mogelijkheden en risico's, zodat u weet waar u aan toe bent. Heeft u een probleem met een contract of een geschil? Of wilt u weten waar u juridisch staat? Neem gerust contact met mij op.
EXTERKATE ADVOCATUUR B.V.
Postbus 480
5240 AL Rosmalen
KvK 96223545