In de recente uitspraak van de rechtbank Den Haag van 30 april 2025 wordt duidelijk hoe het mis kan gaan als er niet goed back-to-back wordt gecontracteerd. Dit keer met betrekking tot de opleverdatum.
De opdrachtgever heeft met een aannemer een koop-/ aannemingsovereenkomst gesloten. De aannemer diende twee bedrijfsunits met vier parkeerplaatsen op te leveren. De totale koop-/ aanneemsom bedroeg € 538.000,– (excl. btw).
In de koop-/aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de aannemer de bedrijfsunits binnen 150 werkbare werkdagen diende op te leveren.
De opdrachtgever heeft vervolgens het perceel, waarop de bedrijfsunits en de parkeerplaatsen moesten worden gerealiseerd, op Funda te koop gezet en daarvoor een makelaar ingeschakeld.
De makelaar heeft aan de aannemer onder meer gevraagd wat de verwachte opleverdatum was en – omdat er geen antwoord op deze vraag kwam – later nog eens gevraagd wanneer de oplevering van de bedrijfsunits gepland stond. De aannemer antwoordde met ‘voor de kerst’.
Vervolgens heeft de opdrachtgever het perceel verkocht en in de koopovereenkomst is bepaald dat de levering op 22 december 2023 zal plaatsvinden.
De levering heeft niet kunnen plaatsvinden op 22 december 2023, omdat de aannemer nog niet klaar was. De oplevering zou in week 10 van 2024 kunnen plaatsvinden.
De koper vordert in deze procedure van de opdrachtgever onder meer een boete van € 30.500,–, omdat de opdrachtgever niet op tijd heeft geleverd. De opdrachtgever vordert op haar beurt betaling van deze boete van de aannemer.
De rechtbank oordeelde dat de opdrachtgever te laat was met levering en dus was tekortgeschoten. De opdrachtgever diende de boete aan de koper te betalen. De boete werd overigens nog wel gematigd door de rechtbank.
Vervolgens was de vraag of de aannemer de boete diende te vergoeden aan de opdrachtgever. De aannemer had immers met ‘voor de kerst’ geantwoord op de vraag wanneer de oplevering stond ingepland.
Gelet op de bewoordingen in de correspondentie en de context van die berichten, kan de reactie ‘voor de kerst’ volgens de rechtbank niet als fatale termijn worden gezien. Ook mocht er niet vanuit worden gegaan dat de aannemer had begrepen dat hij in deze correspondentie een fatale termijn afsprak.
Als er wel sprake zou zijn van een fatale termijn en de aannemer zou die termijn niet hebben gehaald, dan was de aannemer direct in verzuim en gehouden schadevergoeding te betalen.
Volgens de rechtbank was er dus geen sprake van een fatale termijn. Het had volgens de rechtbank anders voor de hand gelegen dat aan de aannemer was gevraagd of zij kon garanderen dat er voor de kerst zou zijn opgeleverd vanwege de tussen de opdrachtgever en de koper afgesproken fatale termijn van 22 december 2023 voor de levering. De aannemer was hiervan ook niet op de hoogte. Bovendien was in de koop-/ aannemingsovereenkomst een termijn van 150 werkbare werkdagen opgenomen. Nergens is uit gebleken dat het de bedoeling was om daarvan af te wijken. De reactie ‘voor de kerst’ was dan ook slechts een uitgesproken verwachting.
De aannemer was niet te laat met opleveren en was dus ook geen schadevergoeding verschuldigd aan de opdrachtgever. Dit terwijl de opdrachtgever wel onder meer een boete verschuldigd was aan de koper. De opdrachtgever moest afrekenen met de koper, maar kon dit zelf niet op de aannemer verhalen.
De opdrachtgever sloot een overeenkomst met de aannemer en sloot een koopovereenkomst met de koper, maar heeft deze overeenkomsten niet goed op elkaar laten aansluiten. Is er sprake van een contractuele keten, een keten van overeenkomsten die elkaar als het ware opvolgen, dan is het belangrijk om verplichtingen of afspraken goed door te leggen en de overeenkomsten goed op elkaar te laten aansluiten.
Had de opdrachtgever na het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst willen afwijken van de met de aannemer gemaakte afspraken en een fatale termijn willen afspreken, dan had de opdrachtgever dit ook uitdrukkelijk moeten overeenkomen met de aannemer en niet slechts door via e-mail te informeren wanneer de aannemer verwacht te kunnen opleveren.
Voor meer informatie, wilt u afspraken goed vastleggen of zoekt u een advocaat contractenrecht, neem dan vrijblijvend contact op met Exterkate Advocatuur. Maikel Exterkate is te bereiken op maikel@exterkate-advocatuur.nl en +31614891468.
Ik ben Maikel Exterkate, advocaat met bijna 20 jaar ervaring in het oplossen van geschillen en het voeren van procedures in b2b-relaties. Of het nu gaat om zaken bij de rechtbank, in hoger beroep, kort geding of de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, ik beschik over uitgebreide kennis en praktijkervaring. Neem gerust vrijblijvend contact op om te bespreken wat ik voor u kan betekenen.
EXTERKATE ADVOCATUUR B.V.
Postbus 480
5240 AL Rosmalen
KvK 96223545