Wat als je een huis koopt… en later blijkt dat relevante omgevingsinformatie is verzwegen?

Dit arrest is interessant en relevant voor de praktijk. Het gaat over dwaling bij de koop van een woning en de vraag hoe het nadeel moet worden vastgesteld wanneer zich ná de koop gunstige ontwikkelingen voordoen. Het arrest is met name van belang voor verkopers, kopers, makelaars en adviseurs in het vastgoed.

De casus in het kort

Kopers verwierven in 2016 een woning voor € 675.000. Tegenover de woning was een agrarisch bedrijf gevestigd waarvoor al jaren onherroepelijke vergunningen bestonden voor de bouw van een grote varkensstal. De verkopers wisten dit en hadden zich daar in het verleden ook actief tegen verzet, maar informeerden de kopers daar niet over.

Na de koop bleek dat:

• de woning bij bekendheid met de vergunningen aanzienlijk minder waard zou zijn geweest;
• de gemeente later de WOZ-waarde verlaagde wegens planschade;
• maar óók: de stal er uiteindelijk nooit kwam, omdat het agrarisch perceel werd verkocht aan een ontwikkelaar en de vergunningen werden ingetrokken.

Kopers stelden zich op het standpunt dat zij hadden gedwaald en vorderden wijziging van de overeenkomst en vergoeding van het nadeel dan wel schadevergoeding.

Oordeel van het hof

Het hof kwam tot een genuanceerd maar — zo blijkt nu — juridisch onjuist oordeel:

• ja, er was sprake van dwaling en schending van de mededelingsplicht;
• maar: omdat de stal uiteindelijk niet is gerealiseerd en de woning inmiddels zelfs meer waard is geworden, zouden de kopers geen nadeel (meer) lijden;
• gevolg: geen aanpassing van de koopprijs en geen schadevergoeding.

Correctie door de Hoge Raad

De Hoge Raad zet hier een duidelijke streep doorheen.

Latere gunstige ontwikkelingen nemen het nadeel door dwaling niet weg. De Hoge Raad benadrukt dat bij toepassing van art. 6:230 lid 2 BW en bij schadebegroting geldt dat moet worden gekeken naar:

• de situatie zoals die feitelijk is ontstaan, vergeleken met
• de hypothetische situatie waarin de verkoper wél aan zijn mededelingsplicht had voldaan.

En in deze zaak stond vast:

• dat de kopers de woning ook mét kennis van de vergunningen zouden hebben gekocht;
• maar tegen een lagere prijs.

Dat betekent dat:

• de latere waardestijging (doordat de stal er niet kwam) aan de kopers zou zijn toegekomen;
• en dus niet kan worden gebruikt om te zeggen dat zij “per saldo niets zijn misgelopen”.

Of, zoals je het praktisch kunt samenvatten: “Te veel betalen bij aankoop wordt niet gerepareerd doordat het later meevalt.”

Belang voor de vastgoedpraktijk

Dit arrest is op meerdere fronten relevant:

1. Mededelingsplicht blijft zwaar wegen
   Vergunningen, plannen of juridische mogelijkheden in de omgeving die het woongenot of de waarde kunnen beïnvloeden, moeten worden gemeld — ook als:

• de verkoper denkt dat realisatie onwaarschijnlijk is;
• het risico uiteindelijk niet materialiseert.

2. Nadeel wordt ex tunc beoordeeld

Het nadeel door dwaling of onrechtmatige daad wordt beoordeeld vanuit het moment van contractsluiting. Latere ontwikkelingen mogen niet worden gebruikt om het initiële prijsnadeel “weg te poetsen”.

3. Relevantie voor prijsdiscussies en claims
   Voor kopers biedt dit arrest stevige steun bij:

• claims wegens verzwijgen van omgevingsrisico’s;
• discussies over waardedrukkende factoren die bij aankoop niet bekend waren.

Voor verkopers en hun adviseurs benadrukt dit arrest nogmaals:

• transparantie loont;
• stilzwijgen over bekende risico’s kan ook jaren later nog financiële gevolgen hebben.

Tot slot

De Hoge Raad brengt met dit arrest de systematiek van dwaling en schadebegroting weer scherp in beeld. Het gaat niet om de vraag of het “achteraf is meegevallen”, maar om wat partijen destijds redelijkerwijs zouden zijn overeengekomen bij volledige informatie.