Aannemers komen tijdens bouwprojecten nogal eens voor onaangename verrassingen te staan. Een daarvan is oplopende bouwkosten door stijgende prijzen. Maar bij wie komt de rekening van stijgende prijzen te liggen?
Vanwege een samenkomst van verschillende factoren op de wereldwijde handelsmarkt begin 2021 (de coronapandemie in combinatie met handelsconflicten, de sluiting van Amerikaanse fabrieken en de stremming in het Suezkanaal; zie Cobouw 14 april 2021) hadden aannemers in korte tijd te maken met extreme prijsstijgingen. Prijzen van bouwmaterialen zijn in 2024, na de hoge stijgingen tijdens de coronapandemie en de energiecrisis, enigszins gedaald (met bijna 1% in oktober 2024), maar maakt de hoge prijsstijgingen van vooral in de jaren 2021 en 2022 bij lange na niet goed en nu zorgen onder meer de loonkosten voor hogere bouwkosten (zie ING Research).
Gezien de prijsstijgingen van de afgelopen jaren en de huidige onzekere geopolitieke situatie, zal nog vaak discussie worden gevoerd over wie voor deze prijsstijgingen moet opdraaien. Voor prijsstijgingen en andere kostenverhogende of onvoorziene omstandigheden bieden de Nederlandse wet, UAV 2012 en de UAV-GC regelingen. Gelet op de rechtspraak komt de rekening echter vaak bij de aannemer te liggen. Enkele voorbeelden:
Raad van Arbitrage in bouwgeschillen 25 juli 2024, nr. 82.368:
Een aannemer heeft met een ontwikkelvereniging een raamovereenkomst voor de realisatie van meerdere woningen gesloten. Op de overeenkomst is de UAV 2012 van toepassing. De overeenkomst kent een prijsvastbeding. Daarin staat dat wijzigingen van kosten en prijzen niet verrekenbaar zijn en de prijs vast is tot einde werk. Door de vertraging in de start van de bouw is de aannemer tijdens de bouwfase geconfronteerd met prijsstijgingen als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De aannemer voert een procedure bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen en maakt aanspraak op bijbetaling op grond van par. 47 UAV 2012, artikel 7:753 BW en artikel 6:258 BW.
Omdat het prijsvastbeding bepaalt dat reguliere prijsstijgingen niet mogen worden doorberekend, oordelen de arbiters dat de aannemer moet specificeren en bewijzen welk deel van de prijsstijgingen niet regulier is, maar het gevolg van de oorlog. De arbiters overwegen verder dat alleen de bewezen daadwerkelijke prijsstijgingen ten opzichte van de overeengekomen (posten binnen) de aanneemsom voor vergoeding in aanmerking komen. Het is volgens de arbiters onvoldoende om een berekening te overleggen die is gebaseerd op algemene prijstrends met procentuele afwijkingen. De aannemer heeft enkel recht op vergoeding in het geval de prijsstijgingen niet aan hem zijn toe te rekenen.
De arbiters oordelen dat als de aannemer zonder vertraging was gestart met de bouw, de werkzaamheden binnen enkele weken na de start van de oorlog in Oekraïne had kunnen worden afgerond. Het ligt volgens de arbiters voor de hand dat alle inkopen dan al waren gedaan. Volgens de arbiters is het daarom niet aannemelijk dat de oorlog dan ook voor prijsstijgingen van het werk zouden hebben gezorgd. In de procedure is niet komen vast te staan dat de verlate start niet aan de aannemer is toe te rekenen. Dat betekent dat de kostenverhogende omstandigheden aan de aannemer zijn toe te rekenen en hij geen recht heeft op vergoeding vanwege kostenverhogende omstandigheden.
Raad van Arbitrage in bouwgeschillen 25 juli 2024, nr. 37.704
Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw met bedrijfsunits. Op de overeenkomst zijn de UAV 2012 van toepassing. De aannemer stelt dat hij tijdens de werkzaamheden is geconfronteerd met extreme stijgingen van bouwkosten. In de procedure waarin de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen op 25 juli 2024 uitspraak deed, stelde de aannemer dat het een feit van algemene bekendheid zou zijn dat de stijgingen van de bouwkosten grotendeels zijn veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne. De aannemer vorderde vergoeding van deze prijsstijgingen op grond van artikel 47 UAV 2012.De aannemer heeft zelf per kostenpost 10% voor eigen risico genomen en maakt in de procedure aanspraak op vergoeding van het resterende deel.
De arbiters maken in deze uitspraak nogmaals duidelijk dat prijsstijgingen in beginsel slechts voor vergoeding in aanmerking komen als deze het ondernemersrisico overstijgen. Het ondernemersrisico kan niet in een vast percentage worden uitgedrukt, maar hangt af van verschillende factoren. Daaronder vallen de professionaliteit van de aannemer en de vraag of er signalen waren dat prijzen zouden gaan stijgen.
De arbiters overwegen verder dat de aannemer zelf heeft gesteld dat het algemeen bekend was in de vastgoedwereld dat sprake was van extreme prijsstijgingen. Daarom had de aannemer volgens de arbiters daar ook rekening mee moeten houden. De aannemer heeft echter geen enkel prijsvoorbehoud gemaakt en hij is zelfs akkoord gegaan met een bepaling waaruit volgt dat géén verrekening van prijsstijgingen plaats zou kunnen vinden. De arbiters geven aan dat deze omstandigheden de lat voor aanspraak op bijbetaling hoog leggen.
Van de aannemer wordt in deze procedure dus het nodige verwacht. Bij de onderbouwing van de vordering ontbreken echter diverse gegevens, zoals (initiële) offertes en informatie over de werkelijk betaalde prijzen. Alleen van de post staal kan worden vastgesteld of daadwerkelijk sprake is geweest van een prijsstijging. De prijsstijging van staal was echter te gering, althans onvoldoende om te kunnen zeggen dat de kosten van het (gehele) werk aanzienlijk waren verhoogd.
Nog een belangrijk detail: de aannemer was op de hoogte van de prijsstijgingen, omdat de leverancier hem daar uitdrukkelijk op heeft gewezen. De aannemer heeft het risico van deze prijsstijging op zich genomen en niet doorgelegd richting de opdrachtgever. Als de prijsstijgingen dan ook werkelijkheid worden, is de aannemer te laat. De arbiters oordelen dan ook terecht dat de vordering van de aannemer wordt afgewezen.
Het is in het algemeen al erg lastig om als aannemer een vergoeding te verkrijgen voor kostenverhogende of onvoorziene omstandigheden. Als een aannemer een vordering instelt, dan zal de aannemer ook goed beslagen ten ijs moeten komen. De aannemer zal zijn huiswerk moeten hebben gedaan. Het is dan ook verstandig dat aannemers zich hierin laten bijstaan door deskundige juridische hulp.
Heeft u vragen over kostenverhogende of onvoorziene omstandigheden of (extreme) prijsstijgingen, aarzel niet om contact op te nemen met Exterkate Advocatuur. U kunt Maikel Exterkate bereiken op +31614891468 of door te mailen naar maikel@exterkate-advocatuur.nl.
Ik ben Maikel Exterkate, advocaat met bijna 20 jaar ervaring in het oplossen van geschillen en het voeren van procedures in b2b-relaties. Met uitgebreide kennis en praktijkervaring in de bouwsector sta ik klaar om u te helpen. Neem gerust vrijblijvend contact op om te bespreken wat ik voor u kan betekenen.
EXTERKATE ADVOCATUUR B.V.
Postbus 480
5240 AL Rosmalen
KvK 96223545