Garanties in bouwcontracten: zekerheid of een juridisch mijnenveld?

*** Artikel ***

In deze bijdrage staat advocaat Maikel Exterkate stil bij de juridische betekenis van garanties in bouwcontracten, de risico’s voor aannemers en installateurs en de manier waarop garanties verstandig kunnen worden geformuleerd. In dat kader is het arrest van 5 juli 2024 van de Hoge Raad belangrijk, waarin de uitleg en gevolgen van een garantiebepaling centraal stonden. Dat arrest bevat waardevolle lessen voor iedereen die actief is in de bouw- en installatiesector.

De feiten in het arrest: garantie op een warmtepompsysteem

De zaak bij de Hoge Raad draaide om de levering en installatie van een warmtepompsysteem in een bedrijfshal. De installateur had onder meer het volgende gegarandeerd:

• de juiste werking van de warmtepompinstallatie;
• een ruimtetemperatuur van 16 graden in de bedrijfshal bij een buitentemperatuur van -10 graden (volgens ISSO-norm 51); en
• de installateur staat garant in verband met het niet behalen van de gewenste temperatuur en de daaruit voortvloeiende kosten.

Na oplevering ontstond discussie. De gegarandeerde temperatuur werd niet gehaald. De opdrachtgever stelde dat de installateur toerekenbaar tekort was geschoten door schending van de garantiebepaling en vorderde schadevergoeding.

Zowel de rechtbank als het hof gaven de opdrachtgever gelijk. Nu de gegarandeerde temperatuur niet werd behaald, was zonder meer sprake van een tekortkoming en was de installateur in beginsel schadevergoeding verschuldigd.

De Hoge Raad: wat betekent een garantie precies?

Het begrip “garantie” heeft in het Nederlandse recht geen vaste, eenduidige betekenis. Het enkele gebruik van het woord garantie zegt dus nog niets over de juridische gevolgen.

De vraag of het niet naleven van een garantie automatisch leidt tot aansprakelijkheid en schadevergoeding, hangt volgens de Hoge Raad af van de uitleg van de betreffende bepaling. Die uitleg moet plaatsvinden aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Beslissend is niet alleen de letterlijke tekst, maar vooral wat partijen over en weer hebben bedoeld en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Volgens de Hoge Raad was het goed verdedigbaar dat de garantiebepaling zo moest worden uitgelegd dat de installateur eerst in de gelegenheid moest worden gesteld om het probleem op eigen kosten te herstellen. Pas als het gegarandeerde resultaat ook na herstel uitbleef, zou recht kunnen ontstaan op schadevergoeding. De Hoge Raad zette daarmee een streep door de uitspraak van het hof.

Opvallend is dat de advocaat-generaal voorafgaand aan het arrest tot een andere conclusie kwam. Volgens hem bood de tekst van de garantie juist voldoende grond om direct van een toerekenbare tekortkoming uit te gaan, net als de rechtbank en het hof. Dit verschil van inzicht benadrukt hoe belangrijk een duidelijke en ondubbelzinnige formulering van garanties is.

Waarom zijn garanties zo belangrijk?

Om het belang van garanties goed te begrijpen, is het nodig kort stil te staan bij het aansprakelijkheidsrecht in de bouw.

In beginsel geldt dat wie tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst schadeplichtig is, tenzij de tekortkoming niet aan hem kan worden toegerekend. Voor aannemers en installateurs geldt bovendien een specifieke regeling voor gebreken. Zij blijven in beginsel aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij het gebrek niet aan hen kan worden toegerekend. Een tekortkoming of gebrek kan niet worden toegerekend als er bijvoorbeeld sprake is van overmacht.

Een garantie doorbreekt deze systematiek. Door een garantie af te geven, neemt een aannemer of installateur een specifiek (of extra) risico op zich. Eigenlijk wordt er gezegd dat je er ook voor in staat, zelfs als het niet aan jou te wijten is.

In veel gevallen kan hij zich dan niet (of minder snel) beroepen op overmacht. Voor de opdrachtgever is dit gunstig. In de rechtspraak is al langer aanvaard dat een opdrachtgever bij een garantie in beginsel alleen hoeft te bewijzen dát het gegarandeerde resultaat niet is gehaald. De opdrachtgever hoeft dan dus niet aan te tonen dat de aannemer is tekortgeschoten. Anders gezegd, de opdrachtgever hoeft niet aan te tonen dat er sprake is van een gebrek dat kan worden toegerekend aan de aannemer. Een garantie brengt de opdrachtgever daarmee in een sterkere (bewijs)positie. Voor aannemers en installateurs betekent het dat zij zich sneller geconfronteerd zien met aansprakelijkheid. Soms ook voor omstandigheden waarop zij weinig invloed hadden.

Garanties en resultaatverplichtingen

In de bouwpraktijk worden garanties vaak gecombineerd met resultaatverplichtingen. Denk aan garanties over energieprestaties, binnentemperaturen, geluidsniveaus of waterdichtheid. Zeker bij installaties en duurzame technieken, zoals warmtepompen, WKO-systemen en zonnepanelen, zijn dit gevoelige onderwerpen.

Hier schuilen grote risico’s in. De prestaties van dergelijke systemen zijn afhankelijk van talloze factoren. Denk aan de manier waarop het wordt gebruikt, onderhoud, weersomstandigheden of het functioneren van andere installaties. Toch worden garanties vaak breed en absoluut geformuleerd.

Garanties in het voordeel van de aannemer/installateur

Hoewel garanties vaak worden gezien als een risico voor aannemers en installateurs, kunnen goed geformuleerde garanties juist ook bescherming bieden.

Een belangrijk punt is de wijze van afwikkeling bij het niet behalen van het gegarandeerde resultaat. In beginsel heeft de opdrachtgever bij een tekortkoming recht op herstel. In sommige gevallen is herstel echter onredelijk, bijvoorbeeld als de herstelkosten niet meer in verhouding staan tot het gebrek en het belang van de opdrachtgever. Dan kan schadevergoeding in beeld komen.

In de praktijk zien aannemers regelmatig dat opdrachtgevers direct schadevergoeding vorderen en het herstel door een derde laten uitvoeren. Is de aannemer/installateur daarvoor aansprakelijk, dan is dit vaak duurder en ongunstiger voor de aannemer dan hij zelf op eigen kosten overgaat tot herstel.

Door in een garantie expliciet op te nemen dat de aannemer of installateur eerst het recht heeft om zelf te herstellen – en dat pas bij uitblijvend herstel schadevergoeding aan de orde is – kan dit risico aanzienlijk worden beperkt. Sommige contracten gaan nog een stap verder en geven de aannemer zelfs de keuze tussen herstel of schadevergoeding.

Voorwaarden en beperkingen: essentieel bij garanties

Een andere belangrijke les uit de praktijk is dat garanties vrijwel altijd gepaard moeten gaan met voorwaarden. In veel contracten ontbreken die voorwaarden, met alle gevolgen van dien.

Hoewel een garantie het beroep op overmacht vaak uitsluit, kunnen in de garantiebepaling uitzonderingen worden opgenomen. Denk aan situaties waarin:

• het systeem onjuist wordt gebruikt;
• onderhoud niet of niet tijdig wordt uitgevoerd;
• wijzigingen worden aangebracht zonder toestemming van de aannemer;
• andere installaties niet voldoen aan de vereiste specificaties.

Door deze omstandigheden expliciet te benoemen, wordt voorkomen dat de aannemer aansprakelijk wordt gehouden voor factoren buiten zijn invloedssfeer.

Daarnaast is het verstandig om de garantie te beperken in omvang. Zo kan worden afgesproken dat de garantie geen betrekking heeft op gevolgschade, zoals bedrijfsschade, productieverlies of gederfde winst. De verplichting kan worden beperkt tot herstel of vervanging van het gebrekkige onderdeel.

De rol van algemene voorwaarden

In de bouw wordt veel gewerkt met standaardvoorwaarden, zoals de UAV 2012, AVA, ALIB  of eigen algemene voorwaarden. Een veelgemaakte fout is dat garanties in de overeenkomst worden opgenomen zonder te kijken hoe deze zich verhouden tot de standaardvoorwaarden. Dat kan leiden tot tegenstrijdigheden. In dat geval geldt doorgaans dat de specifieke garantiebepaling voor gaat, met mogelijk verstrekkende gevolgen.

Het is daarom verstandig om garanties altijd te toetsen aan het contractuele geheel. Een garantie staat nooit op zichzelf. Zij moet worden gelezen in samenhang met bepalingen over aansprakelijkheid, oplevering, onderhoud, verjaring en vervaltermijnen.

Praktische lessen

Vage of algemeen geformuleerde garanties vormen een reëel risico op procedures en onvoorziene aansprakelijkheid. Dat bleek ook weer uit het arrest van de Hoge Raad. Wat partijen bij het sluiten van het contract hebben bedoeld, kan achteraf anders worden uitgelegd dan verwacht. Daarom tot slot een aantal concrete aandachtspunten:

Wel doen:

• Omschrijf zo concreet mogelijk wat wordt gegarandeerd: een resultaat, een prestatie of een bepaalde werking;
• Leg vast wat de gevolgen zijn als het gegarandeerde resultaat niet wordt gehaald;
• Regel expliciet of de aannemer/installateur eerst het recht heeft op herstel, of een keuze heeft tussen herstel en schadevergoeding;
• Verbind duidelijke voorwaarden aan de garantie, zoals correct gebruik en onderhoud;
• Beperk de garantie waar nodig, bijvoorbeeld door gevolgschade uit te sluiten of een maximumbedrag af te spreken.

Niet doen:

• Gebruik geen open of vage formuleringen zoals “functioneert naar behoren” of “staat in voor”;
• Laat niet in het midden wat er gebeurt bij het niet behalen van het resultaat;
• Ga er niet vanuit dat een garantie automatisch alleen tot herstel verplicht;
• Neem geen garanties op zonder stil te staan bij de financiële en verzekeringstechnische risico’s.

Tot slot

Garanties zijn krachtige contractuele instrumenten. Zij kunnen vertrouwen creëren en commerciële kansen vergroten, maar vormen tegelijk een potentieel juridisch mijnenveld. Zeker in een tijd waarin prestaties steeds meetbaarder worden, opdrachtgevers hogere eisen stellen en nieuwe duurzame technieken elkaar gauw opvolgen, is zorgvuldige formulering essentieel.

Wie garanties afgeeft zonder precies vast te leggen wat wordt gegarandeerd en wat de gevolgen zijn bij schending van een garantie, loopt het risico dat een rechter die leemte invult. En die uitleg pakt lang niet altijd uit zoals de aannemer of installateur had bedoeld.