Bouwcontracten worden in het algemeen aangemerkt als overeenkomsten van aanneming van werk, oftewel de aannemingsovereenkomst. De aannemingsovereenkomst wordt door artikel 7:750 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) omschreven als de overeenkomst waarbij de aannemer zich tegenover zijn opdrachtgever verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. De wettelijke regeling is beknopt en veel wettelijke bepalingen zijn van regelend recht. Dit laatste houdt in dat van die wettelijke bepalingen in bouwcontracten mag worden afgeweken en dit gebeurt in de praktijk ook veelvuldig.
Slechts de hoofdlijnen van de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer worden in de wet geregeld, omdat in de bouwwereld per contractsvorm gebruik wordt gemaakt van verschillende (standaard) algemene voorwaarden, zoals de UAV 2012, UAV-GC 2005 en de inmiddels beschikbaar geworden UAV-GC 2025. Veel is dus al in de praktijk geregeld. Hoewel in de praktijk veel gebruik wordt gemaakt van standaard algemene voorwaarden, is en blijft een bouwcontract, net als een bouwproject, maatwerk.
Hoewel bouwcontracten in het algemeen als overeenkomsten van aanneming van werk worden aangemerkt, kunnen bouwcontracten meer omvatten dan het enkel tot stand brengen van een werk. Een bouwcontract kan bijvoorbeeld ook elementen van koop bevatten, zoals de koop- en aannemingsovereenkomst. Naast de uitvoering van het werk worden vaak andere bouwprocessen verwerkt in bouwcontracten. Denk bijvoorbeeld aan integreren van het ontwerpproces in bouwcontracten.
Het traditionele bouwproces kenmerkt zich door de zogenaamde klassieke driehoeksverhouding tussen de opdrachtgever, de ontwerper en de aannemer. De opdrachtgever neemt het initiatief tot de bouw. De opdrachtgever laat eerst een ontwerp maken. Is het ontwerp klaar, dan geeft de opdrachtgever opdracht om het ontwerp uit te voeren. Daartoe sluit de opdrachtgever een contract met een aannemer. Op basis van het ontwerp gaat de aannemer het werk bouwen. Vaak wordt in het traditionele model gekozen voor de UAV 2012.
In het traditionele model is er een duidelijk onderscheid tussen de ontwerpfase en de uitvoeringsfase. Tussen de ontwerper en de aannemer is er geen contractuele relatie. Zit er een fout in het ontwerp, dan zal de opdrachtgever de ontwerper moeten aanspreken.
Een van de voordelen van het traditionele model is dat de opdrachtgever meer invloed op het werk heeft dan bij de geïntegreerde bouworganisatievormen. Een nadeel is dat het traditionele model meer kennis, tijd en capaciteit van de opdrachtgever vergt. Verder zorgt het traditionele model voor een meer versnipperde bouworganisatie, omdat de opdrachtgever apart van elkaar overeenkomsten sluit met de ontwerper en de aannemer. Er kunnen discussies ontstaan over de vraag welke partij verantwoordelijk is voor bijvoorbeeld fouten.
Lange tijd werd voor het traditionele model gekozen voor het bouwproces en werden de ontwerpfunctie en uitvoeringsfunctie gescheiden. Door de opkomst van geïntegreerde contracten wordt de scheiding tussen de ontwerpfunctie en de uitvoeringsfunctie vaak losgelaten. Bij geïntegreerde contracten sluit een opdrachtgever dus een overeenkomst met een opdrachtnemer, waarin de ontwerpwerkzaamheden en uitvoeringswerkzaamheden zijn geïntegreerd.
De UAV-GC zijn de meest gebruikte voorwaarden voor geïntegreerde contracten. Deze voorwaarden zijn in gezamenlijk overleg van opdrachtgevers en opdrachtnemers tot stand gekomen.
Voorbeelden van geïntegreerde contracten zijn turn key-contracten, Design & Build-contracten (D&B), Design & Construct-contracten (D&C) en Design, Build en Maintain-contracten (DBM).
Nieuwere contractsvormen integreren nog meer bouwprocesfuncties, zoals de Design Build Finance Maintain Operate-overeenkomsten (DBFMO). Deze contractvormen worden vooral gebruikt voor omvangrijke en complexe projecten van het Rijksvastgoedbedrijf en Rijkswaterstaat en hebben vaak een looptijd van tientallen jaren.
Het bouwteam wordt al decennialang als bouworganisatievorm gebruikt in ons land. Anders dan bij geïntegreerde contracten neemt de aannemer bij het bouwteammodel niet de (volledige) ontwerpverantwoordelijkheid op zich, maar neemt hij wel deel aan de ontwerpfase. Het gaat om een tijdelijke samenwerking tussen vertegenwoordigers van de bouwprocesfuncties; van initiatief nemen, ontwerpen tot en met uitvoeren. In gecoördineerd verband verrichten de deelnemers (onder andere de initiatiefnemer, architect, constructeur etc.) hun eigen werkzaamheden en, indien mogelijk, werken zij mee aan de taakvervulling van de andere deelnemers door het geven van advies. Het gaat om een samenwerking op gelijke voet. Alle deelnemers zijn hiërarchisch gezien gelijkwaardig. Kenmerkend voor het bouwteam is dat door één of meer vertegenwoordigers van de bouwprocesfunctie ‘uitvoeren’ wordt deelgenomen.
Door aan de ontwerpfase mee te doen, kan de aannemer zijn kennis van uitvoering van werk inbrengen. Met die kennis kan dan rekening worden gehouden bij het maken van het ontwerp. De aannemer heeft een adviserende rol. Hij denkt als deskundige op het gebied van uitvoering mee over het ontwerp. De vroege betrokkenheid van de aannemer kan bij het maken van beslissingen leiden tot besparing van uitvoeringskosten of op andere wijze een voordeel opleveren in de uitvoeringsfase.
De opdrachtgever sluit met alle leden van het bouwteam afzonderlijke overeenkomsten. De opdrachtgever sluit met de aannemer een bouwteamovereenkomst en deze overeenkomst ziet alleen op de ontwerpfase en geldt dus tussen de opdrachtgever en de aannemer. Na afronding van de werkzaamheden van het bouwteam zal er een nieuwe overeenkomst moeten worden gesloten voor de uitvoering.
Hoewel de bouwteamovereenkomst tussen de opdrachtgever en de aannemer wordt gesloten, kent de bouwteamovereenkomst vaak wel bepalingen die mede zien op de relatie met de andere deelnemers van het bouwteam. Vaak komt het ook voor dat er een coördinatieovereenkomst of een samenwerkingsovereenkomst wordt gesloten, waarin afspraken tussen de deelnemers van het bouwteam worden vastgelegd.
Dat de aannemer al in de ontwerpfase is betrokken en voor die fase een bouwteamovereenkomst met de opdrachtgever heeft gesloten, wil niet zeggen dat met de aannemer een uitvoeringsovereenkomst wordt gesloten. De aannemer mag wel als eerste en enige een prijsaanbieding doen. Komen de opdrachtgever en aannemer niet tot overeenstemming, dan zal er geen aannemingsovereenkomst worden gesloten tussen de opdrachtgever en de aannemer die deelnam aan het bouwteam.
Voor de bouwteamovereenkomst zijn twee standaardvoorwaarden beschikbaar: de Modelovereenkomst Bouwteam DG2020 gepubliceerd door Duurzaam Gebouwd en De Koninklijke Bouwend Nederland Model Bouwteamovereenkomst 2021.
Heeft u vragen over bouwcontracten of algemene voorwaarden, of wilt u bouwcontracten of algemene voorwaarden laten opstellen of beoordelen, neem dan vrijblijvend contact op met Exterkate Advocatuur. U kunt Maikel Exterkate bereiken op +31614891468 of bereiken door te mailen naar maikel@exterkate-advocatuur.nl.
Ik ben Maikel Exterkate, advocaat met bijna 20 jaar ervaring in het oplossen van geschillen en het voeren van procedures in b2b-relaties. Of het nu gaat om zaken bij de rechtbank, in hoger beroep, kort geding of de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, ik beschik over uitgebreide kennis en praktijkervaring. Neem gerust vrijblijvend contact op om te bespreken wat ik voor u kan betekenen.
EXTERKATE ADVOCATUUR B.V.
Postbus 480
5240 AL Rosmalen
KvK 96223545